Задаток на квартиру. Что нужно знать

Задаток - одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар - что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?

Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток - не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Правильное оформление задатка на квартиру будет залогом спокойствия и уверенности в предстоящей сделке с недвижимостью

Совершая сделки с недвижимостью, люди оперируют большим количеством денежных средств и тратят много нервов, переживая, не сорвется ли запланированная операция. В этой связи, чтобы как-то успокоить и обезопасить себя, люди используют механизм денежного задатка на квартиру (Гражданский Кодекс, статья 380). То есть покупатель оставляет продавцу определенный процент стоимости недвижимости, гарантируя тем самым свое намерение приобрести, к примеру, квартиру. Задаток оформляется письменно и, в случае отказа от сделки покупателя, остается у продавца (Гражданский Кодекс, ст. 381). Если же передумал продавец, то он просто возвращает задаток в двойном размере. Подобная форма взаимоотношений используется очень часто в сделках с недвижимостью и не является каким-то новшеством.

Однако если разобраться подробнее, то Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет задаток, как платеж, выплачиваемый в счет суммы, причитающейся по договору. В этом и состоит загвоздка, ведь никакого договора еще нет. Причем даже если оформить и подписать договор, то он все равно будет признан действительным только после государственной регистрации. Получается, что задаток вовсе не задаток, а аванс, но это нарушает интересы покупателя жилья, так как покупатель ведь не получает никаких гарантий. Соответственно, такой задаток является незаконным.

Если же покупатель и продавец подписывают предварительный договор купли-продажи, то также внесенный задаток окажется незаконным, ведь по предварительным договорам расчеты не производят (Гражданский Кодекс, статья 429). Следовательно, покупатель может на совершенно законных основаниях требовать возвращения своего задатка, а вернее аванса.

Оформить задаток на квартиру реально, только подписав и зарегистрировав в государственных органах договор купли-продажи. Но обеспечивать обязательность сделки такой задаток уже не будет, он станет обычным авансовым платежом.

В каких же случаях задаток на квартиру будет иметь настоящий, гарантирующий сделку, смысл? Если сделка совершается относительно нежилой недвижимости, то договор купли-продажи не требует регистрации. То же относится и к процедуре аренды или мены. Договор относительно земельного участка, парковочного места, гаража, нежилого помещения вступает в силу в момент его подписания. В этих случаях задаток на квартиру будет обеспечивать исполнение договора, только не стоит забывать оформлять его в простой письменной форме, как того требует Гражданский Кодекс.