Покупка загородной недвижимости
Статьи » Недвижимость
Принимая решение купить земельный участок или готовый загородный дом, Вы не только отдаете предпочтение прекрасной экологии и великолепным видам природных красот. Вы приобретаете комфорт и престиж. Покупка загородной недвижимости – дело ответственное, поэтому первым шагом к Вашему новому жилью станет выбор агентства недвижимости.
Документы необходимые для регистрации сделки по покупке загородной недвижимости (отчуждения имущества и перехода права на объект необходимы):
- правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления, иное);
- правоподтверждающие документы на имущество (свидетельства о регистрации прав);
- документы описания имущества (выписка из государственного земельного кадастрового со стоимостью и выписка из технического паспорта с инвентаризационной стоимостью);
- документы, удостоверяющие личности сторон по сделке (паспорта или их заменяющие документы);
- нотариальные заявления от супругов владельцев имущества и приобретателя имущества.
На практике список документов, необходимых для реально безопасного проведения сделок по покупке загородной недвижимости более обширен (даже при полностью оформленных правах на отчуждаемое имущество), особенно если имущество отчуждается между незнакомыми гражданами.
Документы и экспертизы для повышения безопасности сделки по покупке загородной недвижимости:
- справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, включая выписки из ЕГРП;
- справки об оплате членских, паевых и разовых взносов;
- справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;
- справки об отсутствии задолженностей по различного рода налогам;
- справки о принадлежности имущества;
- документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных лиц;
- отказы содольщиков от преимущественного права покупки доли имущества на оговоренных условиях;
- справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, наличии подземных коммуникаций);
- необходим вынос границ участка в натуру геодезической службой (для удостоверения, что данный участок тот самый, его границы не смещены и прочее);
- подтверждение отсутствия межевых споров;
- необходимо знать существует ли генеральный план застройки территории или градостроительный план;
- необходим реальный обмер строений службой БТИ (для идентификации строений, их площадей, установления фактов отсутствия перепланировок, реконструкций и прочее);
- при этом важно убедиться, что продавец действует без принуждения, без стесняющих обстоятельств, сделка для него не носит кабальный характер, что продавец полностью понимает происходящее (не состоит на учете в ПНД и НД), доверенности действительны (если таковые имеются) и прочие факты;
- важно, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи, т.к. продавец должен уплатить в зависимости от стоимости имущества и срока владения имуществом до 13% подоходного налога;
- необходимо уточнить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор, является ли имущество предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств продавца;
- необходимо учесть по какой схеме проводится сделка: с использованием ипотечного кредитования, с передачей имущества до подписания и регистрации договора купли-продажи, как и в какие сроки будут производится платежи по приобретаемому имуществу (снятие залога, рассрочка платежа, выставление аккредитивов, ячейка, смена учредителя и прочее);
- многое иное (в зависимости от индивидуальных особенностей сделки и требований сторон).
Если на приобретаемый (отчуждаемый) объект загородной недвижимости права частично или полностью не оформлены, то первым и длительным этапом будет этап оформления прав владельца на его недвижимость. Перечень документов здесь будет различен и зависит от конкретной ситуации.
Может случиться, что у продавца имущества не окажется вообще никаких документов.
Порядок действий на случай отсутствия каких-либо документов на покупку загородной недвижимости:
1. Необходимо убедится в том, что данное имущество возможно оформить вообще и как это будет выполняться (кем, каким образом, в какие сроки, учтена ли стоимость оформления в общей стоимости имущества или это будет выполняться за дополнительные средства приобретателя и прочее) и только потом передать продавцу задаток.
На срок подготовки продавцом документов на отчуждаемый объект в задатковом соглашении фиксируются: стоимость приобретаемого (отчуждаемого) имущества, срок приобретения (отчуждения), ответственность сторон и иные важные условия.
Важно помнить, что если в возможности оформления уверенности нет - задаток лучше не передавать.
2. Нужно зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности продавца на отчуждаемое имущество.
В итоге у продавца должны быть:
- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- свидетельство о праве собственности на дом (с описанием реального состояния имущества);
- и документы, устанавливающие возникновение прав собственности на данное имущество.
Оформление на покупку загородной недвижимости занимает несколько месяцев, в зависимости от района и индивидуальных характеристик объекта.
3. Совершить саму сделку.
Собственно сделка по покупке загородной недвижимости состоит из следующих этапов:
1. Подготовка документов к сделке. Это длительная по времени (занимающая 4–18 месяцев) и дорогостоящая процедура подготовки документов на приобретаемый объект первоначально для регистрации права собственности продавца на отчуждаемое имущество. Затем необходим сбор документов, непосредственно относящихся к процедуре сделки отчуждения имущества (14-30 дней).
2. Оплата имущества. Производится обычно через банковскую ячейку.
3. Подписание договора купли-продажи имущества в конкретном районе по месту расположения имущества (ГУ ФРС или у нотариуса).
4. Регистрация договора купли-продажи имущества в ГУ ФРС по месту расположения имущества (от 30 календарных дней, по закону). Следует помнить, что процедура ускоренной регистрации по многим районам МО упразднена.
5. Передача имущества, т.е. объекта и ключей от него (многовариантно). По факту производится после получения продавцом денежных средств.
На практике при покупке загородной недвижимости из-за длительности процедуры подготовки всех документов к сделке отчуждения объекта между сторонами сделки часто возникает вопрос о необходимости предоставления имущества в пользование покупателю намного ранее процедуры регистрации договора купли-продажи и здесь возможны различные варианты решения данного вопроса законными путями.
Как сэкономить при покупке загородной недвижимости
В целях экономии покупки загородной недвижимости все большее количество людей покупают “голые” участки, а дом строят сами. Здесь на помощь приходят современные строительные технологии. Мы все привыкли к деревянным и кирпичным домам, но из камня и дерева строить дорого. Альтернативой являются современные строительные технологии и материалы.
Они позволяют быстро и просто построить недорогой долговечный комфортный дом. При этом здание можно возводить самостоятельно, прилично при этом сэкономив. Больше половины коттеджей в Европе построено сегодня именно по таким технологиям. Преимущества современных материалов оценили экономные европейские жители. У немцев даже появилась шутка по поводу простоты и доступности строительства по современным технологиям: “Для строительства дома нужны ящик пива, пара мужиков, бетономешалка да опалубка”. Но не только простота и экономичность являются достоинством технологии. Конструктивная композиция дерева и камня обеспечивает экологичность и великолепную эргономику построенных домов.
Использование материалов разрешается только при указании прямой обратной ссылки