Недвижимость. Покупка квартиры

"Квартирный вопрос" занимал и занимает отдельную категорию среди жизненных и насущных проблем большинства людей. Ведь даже наши бабушки провели лучшие годы в коммуналках и общежитиях. А наши мамы делили малогабаритные "хрущевки" и "сталинки" со всей родней.
А между тем, ситуация улучшилась не намного. Даже нынешняя молодежь до сих пор не имеет возможности свободно и без проблем купить хоть крошечную, но собственную отдельную квартиру.

А если вдруг, наконец-то появляется вероятность осуществить мечту всей своей жизни - купить отдельную квартиру, будет обидно и непростительно допустить ошибки, использовать эту возможность нерационально. И вряд ли тут помогут простые психологические приемы самоуспокоения.

Поиск и покупка квартиры сначала кажутся делом серьезным и крайне ответственным. Но чем дальше зарываешься в газеты и журналы по недвижимости, чем больше говоришь с риелторами, тем легкомысленней и забавней выглядит сам процесс поиска.

Хотя, в случае когда из-под носа уходит чудесная квартира, которую ты в своих мечтах не только купил, но обставил и обжил, становится обидно и больно.

Главный источник знаний для покупки квартиры – специализированные газеты и журналы о недвижимости. Именно там собрана ценнейшая информация о квартирах, выставленных на продажу. Однако, спешу вас огорчить, далеко не всему, что там напечатано, можно верить.

Итак, как же найти то, что нужно? Для начала необходимо определиться, хотите ли вы купить квартиру в новостройке или обратитесь в сферу вторичного рынка жилья, в каком районе должна располагаться квартира, какого размера она должна быть, какой категории должен быть дом и др.

Лучше всего покупать квартиру в новостройках (первичный рынок). В этом случае Вы будете застрахованы от различных неприятностей, в результате которых договор может быть расторгнут, а Ваши деньги потеряны.
Но при покупке квартиры в новостройках вам придется ждать пока дом построят, сдадут и т.д. В стоимость квартиры на первичном рынке входят только стены и вам необходимо будет делать ремонт, а это еще 10-25% от стоимости квартиры.

При покупке квартиры на вторичном рынке Вы платите деньги, оформляете документы и въезжаете в квартиру. Но следует учитывать, что имеется масса оснований для того, чтобы заключенный договор купли-продажи недвижимости мог быть признан недействительным. Основанием для расторжения сделки купли-продажи недвижимости является обнаружение впоследствии неучтенных лиц, которые на момент оформления сделки были временно выписаны, недееспособность продавца, нарушение прав детей, ранее прописанных в этой квартире и т.д. поэтому лучше всего покупать квартиры на вторичном рынке с заключения договора с профессиональным агентством недвижимости.

Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно и обойтись без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации недвижимости, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и прозванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: "Это агентство недвижимости?". Не отчаивайтесь, если в 99% получите утвердительный ответ. Это реальность текущего информационного обеспечения.

Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант покупки квартиры - отнеситесь критически. Рынок слишком хорошо информирован и "схвачен", чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте покупки недвижимости есть какая-то закавыка. Таких закавык - десятки: отсрочка заселения, "убитость" квартиры, неудачные соседи и мн.др.

Выбор агентств недвижимости при покупке квартиры

Выбор агентов недвижимости, с которыми вы будете работать - дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то маклера - еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность.

Выбрав риэлтерское агентство недвижимости, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот "шарашкина контора" может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства недвижимости: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса, отсутствие бардака. Узнайте - состоит ли ваше агентство в каком-либо профессиональном объединении (МАР, РГР и др.), какие обязательства это накладывает. Бывает не лишним и звонок туда, однако многое узнать вам в официальных структурах не удастся.

Процедура сделки при покупке квартиры

Покупая квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством недвижимости и сопровожден договором, где отмечается что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.

Зачастую агентство недвижимости под видом залога оформляет аванс на покупку квартиры. Это ход не в вашу пользу. Залог (задаток) остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс на покупку квартиры (авансовый платеж) - это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки покупки квартиры - нет и аванса.

В договоре при покупке квартиры четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа - этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство недвижимости должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.

Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый нюанс - дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.

Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если вы используете стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Что может остаться от ваших рублей - понятно?

Текущее законодательство позволяет заключать договора при покупке квартиры в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. Это актуально, т.к. реальной проверки всего и вся в Регистрационной палате не происходит (хотя намечалось). При договоре в простой письменной форме денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица (все-таки риэлтер - заинтересованная сторона), вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.

Идеальной схемы расчета не существует. Разные агентства недвижимости используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенной схемой, оцените (получите консультацию специалиста) - что произойдет с вашими деньгами в разных форс-мажорных ситуациях при покупке квартиры. В их числе: отказ Регистрационной палаты в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятельности риэлтерского агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результате стихийных бедствий.

Не затягивайте просмотр. Лишнее время, проведённое на просмотре, воспринимается продавцами как внутреннее согласие покупателя с заявленными условиями продажи квартиры. Ещё раз поставьте вопрос о торге. Выслушайте ответ и, пообещав подумать над предложениями противоположной стороны, прощайтесь - не следует безоговорочно принимать на веру всё то, о чём вам так складно рассказывают.

На что обратить внимание при выборе покупки квартиры

Очень часто выбор покупки квартиры затягивается на долгое время. Это обычно происходит из-за того, что человек, который хочет купить жилье не может определиться в пределах той суммы, которой он располагает.

Но ведь купить жилье - это не куртку купить, поэтому приходится все тщательно взвешивать. Ведь всё должно быть удобно - не только внутри жилища, но и снаружи.

Поэтому при выборе покупки квартиры, в первую очередь обратите внимание на район города, в котором вы хотите приобрести жилье.

Помимо таких критериев, как близость к родителям или детям, к работе, простота выезда на дачу и т. п., имеет смысл обратить внимание на инфраструктуру района.

Допустим, что с этой проблемой вы справились и выбрали несколько вариантов квартир, которые в принципе могут вас устроить. Договоритесь о просмотре этих квартир и лучше в светлое время суток. Лучше всего, если вы доберетесь до места осмотра самостоятельно и заблаговременно, чтобы самому составить ясное представление обо всех возможных транспортных проблемах, а так же осмотреть местность.

Также необходимо узнать, насколько развита инфраструктура в данном микрорайоне, не планируется ли рядом возведение какого-нибудь высотного объекта, кто ваши соседи по лестничной площадке. При просмотре покупаемой квартиры обращайте внимание на все те мелочи, которые могут в будущем сильно испортить вам жизнь. Например, состояние дверей в соседних квартирах расскажет многое об их обитателях, а определённым образом расписанные стены подъезда - о социальном статусе жильцов дома (хотя в новостройках этот фактор трудно предугадать).

Теперь о самой квартире. До сих пор существуют правила, согласно которым, обнаружив в течение полугода скрытые дефекты, вы вправе расторгнуть сделку. В принципе те же правила применимы и в случае покупки, но поскольку цены квартир в документах, как правило, занижены, то, расторгнув сделку, вы рискуете получить всего лишь часть реально заплаченной суммы. И еще придется посудиться. Так что прощупайте сразу все обои и простучите трубы. Прежде, чем принять решение о покупке квартиры, следует обратить внимание на следующие моменты: исправность инженерных сетей, сантехники, качество и состояние отделки во всех помещениях, санитарные условия (нет ли тараканов, грибков на стенах), на шум за окном, на вид из окна. Кстати о грибке - это дефект, который не виден, его вполне могут скрывать обои. Он образуется в долго пустующих, не отапливаемых домах (это могут быть давно сданные, но непроданные квартиры). Избавиться от грибка очень сложно. Поэтому свежие обои не должны приводить вас в восторг - их наклеили для того, чтобы произвести на покупателя благоприятное впечатление, и они скоро отвалятся.

Если в покупаемой квартире присутствует обстановка, было бы не лишним заглянуть за мебель - нет ли там трещин в стенах, если на полах ковры, посмотрите и под ковры - в каком состоянии находятся полы. Если у вас сразу не будет денег на ремонт, квартира должна быть в жилом, приличном состоянии. Другое дело - тщательно выровненные с хорошим паркетом полы или аккуратно застеклённая лоджия, со вкусом подобранная сантехника и керамическая облицовка стен в санузле и на кухне - это вас очень даже устроит. Осматривайте всё внимательно, но не задерживайтесь на мелочах больше положенного. Ни в коем случае не проявляйте своего восторга даже в том случае, когда вас всё устраивает. Никаких эмоций!

Не затягивайте просмотр покупаемой квартиры. Лишнее время, проведённое на просмотре, воспринимается продавцами как внутреннее согласие покупателя с заявленными условиями продажи квартиры. Ещё раз поставьте вопрос о торге. Выслушайте ответ и, пообещав подумать над предложениями противоположной стороны, прощайтесь - не следует безоговорочно принимать на веру всё то, о чём вам так складно рассказывают.

В любом случае у вас должно быть время всё основательно продумать, сравнивая то, что увидели и услышали с другими предложениями.