Квартиры под офис

Ни для кого не секрет, что на сегодняшний день сдавать свободную квартиру намного выгоднее, чем продать ее и держать деньги в банке на депозитном вкладе. Кроме того, можно провести в квартире соответствующие работы и сдавать ее как офисное помещение. Разница существенная - офис стоит как минимум в полтора раза дороже, чем квартира аналогичной площади. Таким образом, окупить стоимость квартиры можно меньше чем за 10 лет.

В борьбе за клиента фирме важно быть ближе к людям. Поэтому многие коммерсанты покупают или снимают помещения под офис в жилых домах, не задумываясь о последствиях.

Вместо того чтобы искать деньги на покупку офисного помещения, предпринимателю проще и выгоднее разместить контору в своей квартире. Малым предприятиям также дешевле арендовать квартиру под офис у граждан, чем платить огромные деньги за аренду офисного помещения. Однако для такой экономии законодательство устанавливает определенные правила. Так, согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса, жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Использование квартир под размещение офиса допускается только после перевода помещения в нежилой фонд (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Порядок такого перевода определен Жилищным кодексом.

Арендованные проблемы

Арендные платежи за съем под офис квартиры работники налоговой инспекции могут исключить из расходов, учитываемых при расчете налога на прибыль. Они руководствуются постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8, в котором верховные судьи рассмотрели, в частности, некоторые вопросы, связанные с заключением договоров аренды. Из пункта 38 этого документа следует, что жилое помещение можно использовать только для проживания. Иначе сделка по его аренде, например в качестве офиса, является ничтожной, а расходы по ничтожным сделкам налоговые работники экономически обоснованными не признают. Чиновники утверждают, что, раз сделка противоречит законодательству, арендные платежи налогооблагаемую прибыль не уменьшают (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71).

Арбитражная практика позволяет сделать вывод о том, что после высказанной верховными судьями позиции пытаться опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в арбитражном суде бессмысленно. Как заявляют арбитры, «любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий» (например, постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2002 г. по делу № КГ-А40/2777-02). А значит, согласно статье 167 Гражданского кодекса, незаконно занимаемые под контору помещения подлежат возврату собственнику.

Обратите внимание: если арендодателем выступает гражданин, его могут привлечь к административной ответственности. Размер штрафа за использование жилого помещения не по назначению (то есть не для проживания) – до 1500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Однако санкции предусмотрены только для физических лиц. Если арендодателем выступает другая фирма, ей придется вернуть всю полученную арендную плату (ст. 167 ГК РФ) и, следовательно, пересчитать налоги. Но если суд решит, что были нарушены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилого помещения, штраф для фирмы-арендодателя может составить 10 000–20 000 рублей (ст. 6.4 КоАП РФ).

Квартиру под офис компания может как взять в аренду, так и купить. Однако это не меняет сути дела: чтобы разместить на этой площади офис, ее надо перевести в нежилой фонд.

Сдавать квартиру можно как легально, так и в тайне от налоговой и других инстанций. Кроме того, в случае, если квартира сдается под офис, по закону требуется перевести ее в нежилой фонд (решение о переводе принимает местный совет на протяжении довольно длительного периода времени - до одного года). В конечном итоге это может вылиться в нервотрепку с огромным количеством бумаг и довольно внушительные финансовые затраты ($500-1000).

Владелец квартиры, сдаваемой как офисное помещение, как правило, регистрируется предпринимателем - физическим лицом и выплачивает ежемесячно единый налог в размере 150-200 грн. (по упрощенной схеме налогообложения).

Не лишним будет заметить, что если арендодатель вдруг решит перевести квартиру в жилой фонд обратно, это будет сделать намного сложнее. Кроме того, квартплата за помещение, сданное под офис, в несколько раз выше, чем за квартиру.

Договор аренды фиксирует все формальные вопросы - кто оплачивает коммунальные услуги, арендная ставка, срок сдачи квартиры. В отдельных случаях ремонт квартиры проводится за счет арендатора, что снижает арендную ставку на 10-20%.

Следует отметить, что среднегодовой прирост офисных арендных ставок в Киеве составляет около 30%, что выше, чем на рынке жилья. Таким образом, коммерческая недвижимость - весьма выгодный объект для инвестиций.

Резюмируя вышесказанное, можно определенно рекомендовать использовать свободную жилплощадь в качестве сдаваемого офисного помещения, если вас больше интересует материальная сторона вопроса. Если же для вас важнее душевное спокойствие, то найдите через знакомых надежных квартиросъемщиков и спите спокойно, ежемесячно получая прибавку в $300-500 к семейному бюджету.