Долевое строительство
Статьи » Недвижимость
Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.
Не смотря на все преимущества, о долевом строительстве в первую очередь понимают десятки тысяч обманутых дольщиков, так и не получивших своего жилья.
Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вводит более строгие требования к застройщикам, и стал основным законом в области долевого строительства. При желании стать долевиком внимательно изучите этот закон. Именно нарушение этого закона и стало поводом стать обманутым дольщиком. Известно много случаев, когда после привлечения денег, застройщики исчезали с деньгами, оставив после себя незаконченное двухэтажное здание непонятного типа.
Закон определяет действия застройщика по привлечению в строительство. Застройщик имеет на это право только после приобретения земельного участка или его аренды. Должен зарегистрировать свое право на него, получить разрешение на строительство.
При выборе застройщика оцените их прошлые проекты – их опыт работы, их проекты в вашем городе, в других городах, все это хорошие аргументы того, чтобы заключить с этой компанией договор.
Перед заключением договора о долевом строительстве спросите у застройщика разрешение на строительство, ознакомьтесь с проектной декларацией – это является законной обязанностью компании-застройщика.
Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:
- В первую очередь, выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь: самая объективная оценка застройщика или инвестора — это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе много лет работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов недвижимости, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства — по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.
- Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик таким способом пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. И хотя судебная практика показывает, что, если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебных разбирательств.
- Прежде чем заключать договор, попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а также выясните, где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.
- Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.
- Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.
Договор долевого строительства
В соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в законную силу с 14.04.2005 г., договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Требования к договору о долевом строительстве указаны в п. 4 ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 г., где четко определено, что он должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительствав соответствии с документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, срок и порядок уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, застройщик должен предоставить:
- разрешение на строительство;
- проектную декларацию;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества, где должно быть указано его месторасположение, количество находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемая площадь каждого из указанных помещений.
Защита прав участника долевого строительства
При защите прав участника долевого строительства, в первую очередь, надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на квартиру: первоначальным или производным.
Как показывает статистика, долевое строительство является одной из самых востребованных сфер общественных отношений. Тем не менее обманутыми нередко оказываются не только дольщики, но и застройщики — в основном, договорам о привлечении дополнительных сил к возведению объекта строительства (подрядные работы, услуги).
Поскольку цена договора не оплачена в полном объеме, уступка требования возможна только с одновременным переводом долга на нового долевого строительства в порядке, установленном гражданским кодексом РФ.
Это означает, что необходимо будет получить согласие застройщика как кредитора по договору участия в долевом строительстве в том, что касается исполнения обязанности уплате цены договора. При этом соглашение об уступке прав договору и о переводе долга должно быть так же, как и сам договор, зарегистрировано в органах государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обратите внимание на то, что срок, в течение которого законом допускается утупка участником долевого строительства прав требований по договору, начинается только с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и оканчивается в момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае нарушения сроков внесения платежей по договору участия в долевом строительстве, размер законной неустойки равен 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Более того, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (а именно просрочка более чем три раза в течение 12 месяцев или внесения платежа в течение более чем 3 месяца) является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Использование материалов разрешается только при указании прямой обратной ссылки