Рынок недвижимости в 2009 году: падение цен, долгострой, слияние бизнеса, снижение амбиций

Рынку недвижимости в 2009 году придется избавляться от накопленного в последние пять – семь лет «жирка» в виде крупных земельных активов, раздутых штатов и заоблачных цен. И у того, кто справится с задачей похудения с наименьшими потерями, будет больше поводов встречать 2010 год с хорошим настроением

Цены продолжат падать

Практически никто из собеседников агентства не сомневается, что цены на жилье в России продолжат свое падение как минимум в первой половине 2009 года. Мнения расходятся только в том, насколько уменьшатся цены и как долго будет дешеветь жилье.

По мнению директора департамента стратегического консалтинга Kopernik Labs Владислава Лукиана, отдельные объекты жилой недвижимости в России подешевеют на 50% по сравнению с докризисным уровнем.

«В первую очередь падение затронет переоцененное жилье, к которому относится как панель 1960-х годов постройки, так и не соответствующие заявленному классу квартир категории «бизнес» и «элит», – полагает он.

Директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова ожидает, что цена предложения на первичном рынке жилья в России может снизиться на 25 – 30%. Стимулом к этому послужат, с одной стороны, уменьшение платежеспособного спроса на жилье в стране, а с другой – сокращение себестоимости строительства из-за падения на цен на строительные материалы, указывает она.

В свою очередь директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов подчеркивает, что в большинстве случаев цены на жилье уже достигли «того минимума, после которого дальнейшее снижение означает продавать, в лучшем случае, на уровне себестоимости, в худшем – работать в убыток».

«Дело в том, что сейчас в продаже то, что было построено в период ценовых максимумов на стройматериалы и земельные участки. Массового предложения новых домов, которые могли бы быть построены из подешевевших строительных материалов, в следующем году мы тоже не увидим», – считает Слепцов.

Руководитель же департамента PR и рекламы группы компаний «СУ-155» Федор Сарокваша констатирует, что «сегодня цена по рынку становится достаточно условным индикатором».

По словам Сарокваши, в настоящее время решение о снижение стоимости предложения жилой недвижимости каждая из строительных компаний принимает исходя из своих возможностей: «Если у компании нет других возможностей, как только срочно распродать все жилье, то и цена будет соответствующей. При этом если компания распродает построенное жилье с большим дисконтом, она рискует поставить себя на грань банкротства, не говоря уже о том, что компания не получает средств для дальнейшего развития».

Опасность долгостроя

Уменьшение спроса на жилье среди населения и недоступность кредитных ресурсов для строительных компаний ведет и к другой проблеме – многие дома, строительство которых финансировалось за счет соинвестирования гражданами, так и останутся в 2009 году незавершенными, опасаются эксперты.

В частности, председатель совета директоров корпорации «Инком» Константин Попов утверждает, что «если политика кредитных организаций не изменится, то по итогам 2009 года в строй будет введено порядка 50% жилья от объемов этого года».

В свою очередь трудности девелоперов с окончанием строительства уже начатых жилых домов создают опасность новой волны в России так называемых «обманутых дольщиков», предупреждает президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко.

Распродажа активов

Единственной возможностью исполнить свои обязательства перед клиентами по вводу в эксплуатацию жилых домов и перед кредиторами по погашению задолженности для многих девелоперов может стать продажа своих земельных активов, отмечают специалисты.

«Предложение таких активов растет уже сейчас: на рынок вышли лэндлорды, которые пытаются поправить свое финансовое положение в нынешних кризисных условиях. У многих компаний, ставших в свое время владельцами массивов в десятки тысяч гектаров, сегодня нет ресурсов для их освоения», – рассказывает Лукиан.

В следующем году, прогнозирует генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владимир Луцков, земельные активы могут значительно упасть в цене, поскольку желающих продать пока не нужную землю будет много, а купить – мало.

«Сейчас нет большого числа желающих приобрести земли с целью развития проектов. Даже те инвесторы, которые покупали земельные активы под цели своего бизнеса, заморозили свои активы», – уточняет аналитик.

Впрочем, многие компании могут решиться в следующем году не только на продажу своих активов, но и на продажу собственного бизнеса.

«Следующий год пройдет под знаком слияний, поглощений и переуступок потенциально интересных активов», – полагает Попов.

При этом, указывает Кирсанова, на слияние пойдут прежде всего небольшие компании и компании, реализовывавшие до кризиса проекты бизнес-класса, не интересные в настоящее время рынку.

«Многие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка или искать возможности слияния с более сильными компаниями. По нашим прогнозам, в марте-апреле 2009 года возможна волна массовых банкротств», – добавляет Лукиан.

Сокращение «жировой прослойки»

От наступившего года не нужно ждать новых прорывов и достижений на рынке жилой недвижимости, единодушно подчеркивают все собеседники РИА Новости.

Вместе с тем, они обращают внимание, что у многих игроков рынка все же будет шанс сохранить на нем свои позиции – но только при условии изменения своей тактики.

В частности, поясняет Лукиан, участникам российского рынка жилья в первую очередь надо будет заняться снижением рентабельности по проектам, переориентацией на реализацию государственных программ и борьбой за тендеры.

«Справляться с кризисом ликвидности цен на жилье компании будут по-разному, – подтверждает эту мысль Сарокваша. – Если говорить о «СУ-155», то компания всегда принимала активное участие в строительстве социальных объектов. Этот курс в 2009 году не только продолжится, но и усилится. Уже сегодня портфель госзаказов компании увеличился вдвое, то есть на коммерческий рынок жилье от «СУ-155» будет поставляться в объемах не более 20% от строящегося нами жилья. Кроме того, компания постоянно работает с кредитными инструментами, которые позволяют делать более привлекательной покупку жилья именно у «СУ-155».

Получается, что пока игроки рынка жилья России в первую очередь ждут поддержки этой отрасли от государства. При этом, конечно, каждый надеется, что именно ему прежде всего достанется кусок «государственного пирога».

Однако, как бы ни старались власти помочь бизнесу, в том числе строительному, очевидно, что на всех государственной помощи просто не хватит.

А следовательно, рынку недвижимости в 2009 году придется избавляться от накопленного в последние пять – семь лет «жирка» в виде крупных земельных активов, раздутых штатов и заоблачных цен. И у того, кто справится с задачей похудения с наименьшими потерями, будет больше поводов встречать 2010 год с хорошим настроением.